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客付け力に自信があるからこそ、サブリースは行わないのがモットーです

ピタットハウス姫路では、今流行のサブリースは一切行っておりません。
安定した収益が得られると勘違いし多くのオーナー様からサブリースをして欲しいとの声が聞かれます。しかし、間違ってはいけません。サブリースには様々なリスクが有り、オーナー様の収益ダウンに繋がります。

	サブリース契約の想定条件	管理委託時の想定条件
間取り・戸数	2ＬＤＫ　全32戸
想定期間	想定期間10年（単純計算するため契約中の賃料増減は無し）
平均相場	同グレードの平均賃料55,000円
平均空室率	同グレードの平均空室15％
取得礼金金額	同グレードの成約時平均礼金取得額　100,000円
退去平均	3ヶ月に1室退去し回転する
平均広告料	広告料は1.5ヶ月（周囲物件の平均）
平均リフォーム費用	平均リフォーム費用150,000円
実質賃料（１戸当たり）	戸あたり45,000円	55,000円（実勢相場）
空室率	0	15%
家賃入金比率	85%	／
滞納未回収家賃	／	2%
月間家賃収入	1,224,000円	1,496,000円
年間家賃収入	14,688,000円	17,952,000円
礼金年間収入	0	400,000円
年間総収入	14,688,000円	18,352,000円
管理費	0	▲897,600円
広告料支払い額	0	▲330,000円
リフォーム費用	0	▲600,000円
未回収賃料	0	▲367,040円
年間支出	0	▲2,194,640円
10年後の収益額	146,880,000円	161,573,600円
10年間での収支差額	14,693,600円

上記表を見ても一目瞭然の収入差額。これだけの差が出るのであれば、入居者様への対策（設備を少しづつ新しくする等）、募集時の特典などに費用を費やしてもお釣りが出ます。更に下記のリスクも考慮すると検討の余地は無い様に思えます。更に維持修繕コストは上記表には含んでおりませんが、サブリース時の方がコストが高いことは言うまでもありません。（下記参照）

サブリース契約内容に「賃料○○年間見直し無しの据え置き」と記載があっても、家賃保証金額が経済変動により不相応な水準になった場合、契約条件に拘らず貸主（家主様）借主（サブリース会社）双方に家賃保証金額の増減請求できる権利を認めています。
（借地借家法第３２条１項）私法上（契約書上）どのような記載がなされていても民法上無効であれば、その条文は当然に無効となり、判例でも家主様が敗訴するケースが一般的です。

「○○年間保証」と長期間の保証プランサブリース契約が見受けられますが、契約書条文に「借主（サブリース会社）からの中途解約を禁止する」との記載があっても、普通賃貸借である限り解約する権利が認められております。

サブリースではサブリース会社査定の賃料の８５～９５％が保証家賃となっております。
しかし相場比較賃料ではなく、サブリース会社が「確実に入居を促進できる賃料」を基準とすることが一般的になり、相場賃料より低い基準設定がされていることが大半ですので
収益のダウンに繋がります。

サブリース中は維持管理費もサブリース会社負担で行われる事が大半です。その為、
収益減額を避け必要最低限の維持管理に抑えコストを削減しがちです。勿論、不動産経営において維持管理費のコストダウンは大事なポイントですが、サブリース契約終了に伴い、コストを削減した為、長期的な修繕費用がトータルで大きくなるリスクがあります。

サブリースを行う不動産業者が増えている＝サブリースは業者が儲かるシステムになっており、業者が儲かるシステム＝サブリース会社を起業する事業主が増え競争が激しくなっております。
競争激化に伴い「無理な保証内容での契約」「競合他社に負けサブリースを他社に取られる」などバブル崩壊後のように競争に負けたサブリース会社は淘汰されていく傾向が、現在も少なからずあります。サブリース会社倒産時に起こりうるリスクが下記になります。

・ 敷金等預かり金の損害。
・ 物件に対するイメージの毀損
　 （倒産した会社が貸主の物件と不動産業者全社に悪いイメージがついて回る）
・ サブリース会社の管財人との債務債権のやり取り業務がある。
・ 入居者と再契約となり、再契約せず大量に出て行ってしまうリスクがある。
・ 未払い分賃料が支払われない。（入居者からは請求できない。）

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